法律法規

物業保安培訓管理資料

1、保安培訓資料——、物業管理的“物業”是什么?

答：是指已建成投入使用的住宅區各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。

2、“物業管理”是指什么?

答：是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修管理和物業主、房屋使用人提供的服務。

3、 什么要實行物業管理?

答：是為了適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理相結合的物業管理新體制，規范物業管理行為，提高城市住宅區物業管理水平，為小區居民創造和保持政界、文明、安全、方便的居住環境，延長物業使用年限及確保其功能的正常發揮，使業主的物業保值、增值。

4、 業管理的“業主”和“房屋使用人”是指什么?

答：業主是指住宅區內各類房屋的所有人;

房屋使用人是指房屋的承租人和其他非業主使用人。

5、物業管理企業的作用是什么?

答：為業主創造一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環境;

提高城市管理的社會化、專業化能力;

延長物業使用年限確保其功能的正常發揮;

使業主的物業保值、增值。

6、 安的職責是什么?

答：保安的職責是：

a) 保安員上崗必須穿制服，佩戴裝備(對講機)，嚴整儀容，糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。

b) 作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要及時匯報領班及部門領導。

c) 值班保安人員要認真做好防火、防盜、防劫工作，認真檢查設備設施，發現安全隱患立即查明情況，排除險情，并及時報告領班部門領導，確保管區的安全。

d) 執勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發生，力爭做到萬無一失。

e) 愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財產不得隨便亂用。

f) 嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對在崗位發生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記載。

g) 對業主及訪客的進出機動車輛應行軍禮放行。

h) 嚴格執行交接班制度、按時按規定交接班。

i) 對小區的住戶做好公司的規章制度及治安保衛的宣傳工作。

7、有禮貌的查詢進入小區的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應通知有關住戶。

8、若發生案件，應采取一系列步驟以協助破案：

(1)立即匯報部門領導和撥打110電話，并留在現場直至公安人員到達;

(2 切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品，保留現場證據，方便取證工作;

(3)禁止任何人在現場走動，并禮貌地勸阻閑人進入現場，以方便公安人員現場調查;

(4)向公安人員提供相關案件詳情。

9、小區對裝修施工單位與那些規定?

答：進入小區的施工單位必須有裝修企業的《營業執照》、《資質證書》和裝飾裝修圖紙。

與物業管理公司簽訂《裝修安全責任書》和《裝修施工承諾表》，并領取《施工許可證》。

辦理《臨時出入證》，交身份證復印件兩張、申報工種、人數(暫住人員)、裝修時間。辦理《臨時出入證》須向公司繳納工本費n元/人。

保證公共設施完好，保持住宅、綠地、道路整潔、美觀;不亂寫、不亂畫、不亂堆建筑材料，裝修建筑垃圾必須袋裝(編織袋或麻袋)，定時堆放指定地點。

保證安全施工，落實防火措施，由于違章所造成的事故，由施工隊負一切經濟損失和法律責任。

裝修時間為8：00-12：00，14：00-20：00，非此時間段，不得裝修(發出噪音)。

裝修施工人員的車輛一律不得進入小區。

10、 么是業主大會?什么是業主委員會?

答：業主大會是全體業主組成決定本物業管理重大事項的業主自治組織。

業主委員會是業主大會的常設執行機構，經所在地政府物業管理主管部門登記確認批準成立后，維護全體業主的物業權益，依法行使各項權利，業委會委員從全體業主中產生。

業主大會和業主委員會均應受物業管理主管部門的指導和監督。

11、 物業管理公司和業主委員會的關系是什么

答：物業管理公司與業主委員會共同管理者一定范圍的物業，是平等的，雙方存在一定的法律關系和經濟關系。

法律關系是：業主委員會和物業管理公司是委托和受托、聘用和受聘的關系。

經濟關系是：物業管理企業提供的物業管理服務是有償的，在提供一定的物業管理服務的同時應獲得相應的報酬。同樣，業主在享受物業管理服務的同時也應付出相應的費用。雙方的經濟關系是通過物業管理委托合同確認和保證的。

12、 日常工作中常遇問題及解答。

1)。如有業主想裝有線電視，找到我們，請我們帶為辦理，如何解釋?

答：a..如果是初裝戶，代辦費為n元，請住戶繳納初裝費n元(別墅的價格)，將身份證和聯系電話留下，兩天內可以代為辦理。

b.如果是移機，代辦費為n元，請住戶繳納移機費n元，將身份證、最近一次繳納有線電視費用單和聯系電話留下，兩天內可以代為辦理。

2)。如果業主家戶外水表爆裂，找到我們，如何解釋?

答：由于水表產權系屬自來水公司所有，任何人不得隨意更換，因此，請住戶自己來聯系自來水公司丁卯分公司，反映情況。也可以我們代為反映情況。自來水公司丁卯分公司電話為：

3)。春節期間，如業主家中水電出現問題，到門衛處報修，如何解釋?

答：一方面安慰業主寬心，一方面立刻撥打電話………反映情況，或直接撥答手機………..找(水電維修工)，問清何時能來后，向業主解釋。

4)。如有訪客來訪，如何接待?

答：當值保安應敬禮，并說：“您好，請問你找那一棟，那一位?”

如果對方準確說出姓名、位置，應詢問是否已聯系過，如已聯系過，應敬禮放行;如未聯系，應讓對方車輛靠邊活到值班室登記，并聯系對方要找的住戶。如業主確認，可禮貌放行。如業主不在家，或不愿意相見，應禮貌的向對方說：“對不起，你要找的住戶暫時不在家，請您下次再來?！?

如果對方不能說出要找的住戶的姓名或位置，應請其到值班室登記，并請他主動電話聯系，或我們聯系業主確認。

如果來人不愿登記或說不出要訪的人的姓名及樓棟且要強闖小區時，應立刻匯報領班，并撥打報警電話，領班應在5分鐘內抵達現場。

如果來人是裝修施工人員，應核對有無有效的臨時出入證，如有，驗證后，應登記后放行;

如果沒有，則要求其辦理臨時出入證后方可進入。

如果來訪人員攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，當值保安應禮貌的拒絕物主將此類物品帶入小區。

13、如有住戶要求寄存物品并代為保管時，如何解釋。

答：如果寄存為普通物品，應請其說出明細來，簽字確認，并說出來取時間，原則上不應超過三天。如超期未取，應將物品上繳領班，做好詳細的值班紀錄。

如果為貴重物品，應委婉拒絕;如對方請求代為保管時，不得超過一天，并請其簽字確認。如超期未取，應立即將物品上繳領班，做好詳細的值班紀錄。

14、大宗物件出小區，應如何處理?

答：應確認對方身份，如對方為業主，應請其填寫物品放行登記表，填寫無誤后，禮貌放行;

如對方不是業主，應請其填寫物品放行登記表，并請其聯系業主或直接聯系業主確認;確認無誤后，禮貌放行;如有誤，應制止其出小區，并聯系業主到現場確認。

15、突發事件處理程序：

快速反應原則：

——正門當值保安一名3分鐘內趕至現場;

保安領班3分鐘內趕至現場。

統一指揮原則;

——處理突發事件有主管經理負責統一指揮;

特殊情況下，有保安領班負責統一指揮。

服從命令原則：

——任何工作人員須無條件服從主管經理的命令，保安領班負責對突發事件的處理過程的詳細記錄。

團結協作原則：

(一) 盜竊。

當保安員、保安領班發現有盜竊現象或接到盜竊保安時，立即用通訊器材(對講機或電話)向保安領班/主管經理報告現場的具體位置，然后留在被盜現場，或迅速趕到被盜現場，維護現場秩序，保護現場，禁止一切人員進出現場：

a. 保安員到達現場后立即了解被盜的具體地點、時間及情況;

b. 保安員到達現場前，案犯已逃離現場時，可用電話或對講機報告，但在使用對講機公用頻道時不應隨意泄漏案件的性質。正確的呼叫對講術語：“隊長，請你速到**位置;

c. 保安員到達現場時，如案犯仍未逃跑或已抓捕，可使用通訊器材向領班匯報。

保安領班接到報告后立即用通訊器材交待前后門衛，并迅速趕赴現場指揮：

a. 對案發現場進行保護;

b. 領班到達現場立即了解案情及相關資料(詢問筆錄)，根據案情需要及案件損失大小向公安機關報告案情。

(二)打架斗毆

當值保安在巡邏發現打架斗毆行為或接到打架斗毆保安時：

a.應立即上前制止或迅速趕赴現場制止，同時向保安領班報告具體位置，以傷人數、參與打架的人數;

b.將現場圍觀的人員隔離或勸離現場，維護現場的道路交通秩序，保護好現場;

保安領班接到報告后，3分鐘內趕至現場，領班到達現場后，立即了解案情及相關資料，根據現場的事態做出布置：

——對事態輕微的事件進行調解，事后向公安機關報案;

——對事態嚴重的，應立即報告公安機關。

(三)搶劫

當值保安巡邏中發現搶劫或接到搶劫報案時：

a. 應立即制止或趕赴現場制止，對現場進行保護，同時向領班匯報;

b.向事主了解搶劫過程中人身是否受到損傷及財務的損失情況，如事主受傷則應視其傷勢的情況送醫院救治;

c.在追捕犯罪嫌疑人時，應采取：“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯絡”的方法，等支援的保安或公安人員趕到現場后一起擒獲，以免造成不必要的損傷。

(四)兇殺

當值保安巡邏中發現兇殺行為或接到兇殺報案時：

a.立即向保安領班匯報，并制止犯罪行為，對現場進行保護;

b.封鎖案發現場，在公安機關人員到達前，堅決禁止任何人進出現場(如受害者家屬、朋友等)

c.對傷者應立即報救護車送往醫院搶救;

d.公安人員到達時，立即向公安機關報告。

(五)中毒(如住戶煤氣、食物中毒等)

當值保安巡邏中發現有中毒情況或接到中毒報案時：

a.立即向保安領班匯報，并留在現場或趕赴現場切斷毒源，使毒物不再擴散，疏散現場周圍的圍觀者;

b.對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現場，將中毒者移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快報救護車送往醫院搶救;

c.對其他類別的中毒者，應盡快將中毒者撤離現場，消除口腔異物，維持呼吸道通，注意保溫并立即報救護車送往醫院搶救;

d.將中毒人數、地點及搶救措施報告給領班

領班接到報告后，立即趕赴現場搶救：

a. 維護現場，疏散人群及搶救中毒人員;

b. 調查中毒原因，核準毒源是否已切斷，防止有漏毒現象而繼續造成不必要的傷亡;

(六)交通意外事故

當值保安巡邏中發現有交通意外事故或接到交通意外事故報案時：

a. 立即向領班報告發生交通意外事故現場的具體位置

b. 留在現場或迅速趕赴現場維護交通秩序和保護現場，搶救傷者

領班接到報告后，立即趕赴現場搶救：

a. 維護現場秩序、交通秩序;

b. 將重傷者報救護車送往醫院搶救

(七)可疑爆炸物品

a.迅速報警，不要輕易動可疑爆炸物，盡可能保護、控制現場，并立即通知公司領導和各部門經理人員到場。

b.各部門人員到現場后的職責：布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線，控制現場;同時報告公安機關。

c.工程部立即關閉可能引起惡性事故的設備，撤走可以移動的貴重物品。

d.總經理、副總經理立即組織臨時指揮部，組織指揮各項工作，統一指令采取撲救，布置善后工作。

e.值班經理、客務經理傳達指揮部的指示，協調工作，記錄現場處理經過，安定客人情緒，疏散客人及貴重物品。

f.辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯系。要求物業公司員工沉著、冷靜，聽從指揮，堅守崗位，配合排除險情。

16、我國消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。消防設備保證隨時有效地供水至關重要，物業管理公司應該怎樣加強對消防設備維修管理哪?

答：消防設備維修管理：1、對于室內消防設備與室內供水管道部分的維修相同，室外的管道，應做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶，應按有關規定進行定時檢查、保養及試驗工作，不合格的應及時更換;3、儲水池應存足夠的水量，并隨時補足;離心泵及其電機，定時檢查保養并設置備用水泵。

17、門衛是物業安全的第一衛士，在物業治安管理中具有極其重要的作用，你知道如何做好門衛工作嗎?

答：門衛的工作除治安管理職能外，更重要的是為用戶及客人提供各種服務：1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時，引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時，為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。

18、巡邏是物業安全的又一保障，必須加強保安巡邏，消除各種不安全因素，請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規定?

答：巡邏治安管理：1、巡邏范圍只限定為公共地方，如綠化區、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經許可，不許進入用戶的房間內。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。

19、我國消防管理的方針“預防為主，防消結合”一旦要發生火警時你知道應急措施嗎?

答：發生火警時的應急措施：1、打“119”并報告上級;2、組織人員搶救，并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區;5、嚴防壞人趁火打劫;6、協助有關部門做好善后處理工作。

20、火災起初階段是滅火的最佳時期，你掌握常用的滅火方法嗎?

答：滅火通常有四種方法：1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。

21、噪聲污染妨礙人們的工作，學習和生活，你知道產生噪聲污染的類型嗎?并說出物業環境噪聲污染的控制方法。

答：噪聲污染的產生：1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制：1、禁止在住宅，文教區設立產生噪聲污染的生產、經營項目;2、禁止在夜間規定不得作業的時間(一般指晚上10：00-次日晨6：00)內從事施工作業;3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區域內鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。

22、禮儀規范

禮儀的涵義是：禮的本意是敬神，泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統而形成的，以確立、維護社會等級秩序為核心內容的價值觀念、道德規范以及與之相適應的典章制度、行為方式。規范自身形式的禮，稱為禮儀。規范對他人態度和行為的禮，稱為禮貌。禮節是禮貌的具體體現。

物業管理工作中禮儀接待服務工作必須注意的問題：注意禮節，講究原則;一視同仁，舉止得當;嚴于律己，寬于待人。

禮儀接待服務工作中最基本的禮儀有兩大類：一類是體現在語言上的禮節，有稱呼禮節、問候禮節、應答禮節;另一類是體現在行為舉止上的禮節，有迎送禮節、操作禮節和次序禮節。

儀表、儀容的基本要求是：儀表即人的外表，它包括容貌、姿態、服飾三個方面。儀容主要是指人的容貌。

23、儀態的具體要求有：站姿;坐姿;步姿;手勢;表情。

24、物業管理禮儀接待工作的主要規程是：接待服務，應思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊，儀表、儀容端莊、整潔，熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的，做到百問不厭，有問必答。

25、治安管理主要是：必須通過現在的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業主或非業主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

26、治安管理的主要內容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。

治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

27、物業公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。

28、普法學習;職業道德教育;軍訓。

29、保安人員在崗培訓的主要內容包括：安保操作規程;隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。

30、保安人員單兵隊列考核標準是：軍人軍姿;停止間轉法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。

31、保安人員擒拿技術動作的基本內容是：基本功：直打、側打、勾打;彈踢、側踹、勾踢;綜合練習。擒敵拳等。

32、保安人員軍事體能測試標準是：百米跑14秒以內;俯臥撐50個以上;爬樓20層60秒以內。

33、保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協議(委托管理合同、業主公約以外的協議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區、對一棟或一組大廈以及對一個工業區等物業的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業管理單位不承擔生命及財產的保險責任。

34、保安守護工作主要有：保護人身安全;保護財產安全;維護客戶單位內部正常的秩序。

在守護過程中可能遇到的主要問題是：火災;盜竊;破壞;擾亂秩序;業主或非業主使用人求助。

35、巡邏保安服務的主要任務是：維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安秩序;預防、發現、制止各種違法犯罪行為;及時發現各種可疑情況，抓獲現行違法犯罪分子;警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場;檢查發現防范方面的漏洞;平息巡邏中突發事件和意外事故。

36、遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是：及時予以制止，并盡量將其抓獲;迅速報告公安機關;疏散無辜群眾。

37、遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是：控制、穩住領頭者;疏散圍觀者;迅速報告有關部門及公安機關，平息事件;協助客戶單位處理問題;防止事態擴大。

38、遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是：將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監護。

39、守護目標范圍內發生盜竊案件的主要處理方法是：迅速向公安機關報案;保護好現場;安撫受害者;注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止其逃跑。遇闖車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。

40、發現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是：留心觀察，注意其行為發展，并及時向有關領導報告，做好控制工作。

41、遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是：遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛和要害部位的守護，在照明恢復前，嚴格控制人員進出。

42、遇有業主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是：問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內容;對當面報告者要記清其相貌、衣著特征;對報告內容及時向有關領導匯報。

43、保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結合的巡邏線路;采取點與線結合的方法。

44、保安巡邏工作應注意的事項是：在時空控制上應注重系統管理;經常結合治安方面的情況，及時調整力量和巡邏方法;經常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點，以及不正常的煙、光等。

45、違反治安管理行為的主要內容是：擾亂公共秩序的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權利行為;侵犯公共財產的行為;妨害社會管理秩序行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。

違反治安管理行為與犯罪的主要區別是：情節輕重和對社會危害大小不同;觸犯的法律不同;應當受到的處罰不同。

46、正當防衛的條件是：1.正當防衛的不法侵害條件：必須有真實存在的不法侵害行為，才能進行正當防衛;必須針對正在進行的不法侵害行為，才能實行正當防衛。2.正當防衛的防衛條件：正當防衛必須針對不法侵害者本人實行;正當防衛不能超過必要限度，造成不應有的損害。

47、真實存在的不法侵害行為：指客觀上發生了危害社會的行為。

48、正當防衛的必要限度：要看防衛行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛行為與侵害行為進行比較，凡是經綜合分析認為防衛行為與侵害行為在性質、強度、手段等方面大體相當，即可認定是制止不法侵害所必須的限度。

49、非正當防衛的性質：屬于不法行為。

50、常見的非正當防衛有：假想防衛;防衛挑撥;不適時防衛;局外防衛;抗拒防衛;互毆行為;防衛過當。

51、防衛過當：指行為人的防衛行為超過了必要限度，給對方造成了不應有的損害的行為。

緊急避險的定義是：為了公共利益、本人或他人的人身及其他權利免受正在發生的危險，不得已采取的損害另一合法利益的行為。

52、緊急避險的構成要件主要是：必須是合法利益受到緊急危險的威脅;危險必須是正在發生的;避險行為必須是為了使合法利益免遭損害而實施;避險行為必須是在沒有其他方法可以排除危險，在迫不得已的情況下實施的;緊急避險必須是實際存在的，不能是假想的或推斷的;避險行為不能超過必要的限度。

53、保安員處理問題應遵循的原則：保安員在履行自己的職責時，會遇到許多問題需要處理，在維護業主(租戶)的安全和利益的同時，依法辦事，依法執行政策，不徇私情，以理服人。

54、保安員處理問題應遵循的方法：對不同性質的問題采取不同的處理方法。對一般違反法規和管理規定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的方法解決，主要是分清是非，耐心勸導，對一時解決不了又有擴大趨勢的問題，應采取“可散不可聚，可解不可結，可緩不可急，可順不可逆”的處理原則，盡力勸解，把問題引向緩和，千萬不要將矛盾激化，因為這樣不利于解決問題。對處理問題上，堅持教育與處罰相結合的原則，如違反情節輕微，不需處罰的，可當場教育，或協助所在單位、家屬進行教育，如需要治安處罰的，交公安機關處理。違反其他行政規定的，交行政機關處理。對于犯罪行為，應及時制止，并把犯罪分子扭送公安機關。